Acheter un logement est parfois une opération risquée, surtout quand il est acheté sur plan. En cas de défaillance du promoteur, la construction de l’immeuble peut prendre beaucoup de retard ou s’arrêter complètement. Heureusement, la Garantie financière d’achèvement assure aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf que la construction sera achevée, même en cas de défaillance du promoteur.
Comment souscrire à une Garantie financière d’achèvement (GFA) ?
Une Garantie financière d’achèvement permet à tous les particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf d’être certains d’obtenir ce pour quoi ils ont payé, c’est-à-dire un logement habitable. C’est donc une garantie très importante dans le cadre d’un investissement de ce genre, mais elle n’est pas obligatoire pour autant.
Cependant, il est très facile de vérifier si le promoteur du projet immobilier propose une GFA aux acheteurs. Comme la plupart des investisseurs refusent de prendre le risque d’investir dans un projet sans GFA, les promoteurs qui n’en proposent pas sont de plus en plus rares. Enfin, presque toutes les banques et les organismes de crédit exigent une GFA pour accorder un crédit. Il vous suffit donc de bien vérifier la présence d’une clause concernant la GFA dans le contrat de vente.
Comment fonctionne la GFA ?
Le fonctionnement d’une Garantie financière d’achèvement est assez simple et il est encadré par l’Article L261-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Cette garantie permet de s’assurer que les travaux de construction promis par un promoteur seront menés jusqu’au bout. Elle ne concerne donc pas que la structure de l’immeuble, mais également toutes les finitions.
Cette GFA est valable pendant un an après la fin officielle des travaux de construction. Une fois le chantier terminé, les investisseurs ont donc un an pour faire appel à la Garantie et signaler tous les travaux qui n’ont pas été achevés ou correctement réalisés. En revanche, il faut faire appel à un maître d’ouvrage pour constater que les travaux ne sont pas terminés.
Une fois que le maître d’ouvrage a réalisé un rapport sur les conséquences de ces travaux non achevés et qu’il a constaté qu’ils empêchaient l’utilisation normale du logement, il suffit de l’envoyer par lettre recommandée au promoteur et à l’organisme responsable de la garantie. Si vous constatez ces malfaçons et travaux non achevés avant d’avoir signé le procès-verbal de remise des clés, vous pouvez les signaler directement sur le procès-verbal.
Pensez à signer une Véfa
La Véfa (contrat de réservation pour la Vente d’un logement en l’état futur d’achèvement) est un contrat qui permet au promoteur et à l’acheteur d’officialiser leur entente sur la construction et la vente du logement. La signature d’une Véfa intervient toujours avant l’acte de vente définitif et présente plusieurs intérêts.
Elle permet aux deux parties d’officialiser leur accord et leur donne accès à de nombreux recours si l’une des deux parties venait à ne pas respecter un de ses engagements. Surtout, la Véfa oblige désormais le constructeur à souscrire à une GFA. Ainsi, l’acheteur a l’assurance que le logement dans lequel il investit sera achevé quoiqu’il arrive.
GFA extrinsèque et GFA intrinsèque
Il existe en fait deux types de GFA distincts, même si elles apportent toutes les deux les mêmes garanties telles qu’elles sont définies dans le CCH. Il y a la GFA extrinsèque, c’est-à-dire qu’elle est extérieure au contrat passé entre le promoteur et l’acheteur. Puis, il y a la GFA intrinsèque, c’est-à-dire qu’elle est assurée par le contrat passé entre l’acheteur et le promoteur.
La garantie extrinsèque est souvent utilisée dans le cadre d’une Véfa. Le promoteur disposera alors des fonds versés par l’acheteur et qui se débloqueront à mesure de l’avancement du projet : 5 % à la signature de l’acte de vente, 30 % supplémentaire une fois les fondations finies, 35 % supplémentaire à la mise hors eau et les 30 % manquant à la livraison. En contrepartie, le promoteur mettra à la disposition de l’acheteur une GFA assurée par un tiers, souvent un assureur.
La garantie intrinsèque, à l’inverse, est une garantie directement stipulée par le contrat entre l’acheteur et le promoteur et c’est le promoteur qui en est responsable. Évidemment, il souscrit lui-même de son côté à une Garantie de livraison qui lui permettra de financer l’achèvement du projet de construction en cas de difficulté financière ou judiciaire. Cette GFA s’adresse plutôt à ceux qui n’empruntent pas d’argent et qui arrivent tard dans l’avancement du projet de construction.
Pensez également à la garantie bancaire
La garantie bancaire est une autre garantie qui protège efficacement les acheteurs en cas de problème ou de changement d’avis. Cette garantie est obligatoire et doit être stipulée dans tous les compromis de vente ou dans toutes les Véfa que vous signerez.
Son fonctionnement est très simple et elle vous assure que vous serez remboursé de tous les acomptes que vous avez versés si vous annulez la vente dans les 7 jours qui suivent la signature du compromis ou de la Véfa. Elle vous assure également que vous serez remboursé si vous ne parvenez pas à obtenir de prêt.
